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ライター、イラストレーター、漫画家、作曲家、作詞家などのフリーランスで住宅ローンを組まれている方
成功談または苦労話をお聞かせください。
コツや数字の作り方、裏技（あれば）などもよろしく！
自分の場合は３０００万前後の新築マンションを住宅ローン（頭金６００万）
で購入しようにも銀行のローン審査に通りません。
雑収入は安定性のある収入とはみなされてないと・・・
こちとら２２の時から一度も就職せず２０年間この仕事やってるんだけど・・・(^_^;
（ちなみに原稿料収入）
「収入を雑収入で上げているのは税金対策か何かでございますか？」
・・・・・・・・・
・・・
とのたまう、確定申告の素人・・・銀行員に対する対処法をご教授ください。
数年前に新築マンションを購入。諸経費込みで4500万円といったところ。
約3000万円を公庫からの借り入れで賄った。ちなみに、俺は30代前半の
フリーライター。
が、自分には有限会社の代表という肩書きがある。社員は実質的に俺1人
だけど。んで、3年間は会社からの役員報酬という形で自分に800万以上
払い続け（当然ながら高額な税金も）、公庫から借り入れられるだけの体裁
を整えた。頭金が1000万以上あったことも奏功したのか、審査は難なくパス。
会社の業績について質問されることも一切なかった。
>>2
民間の銀行からの借り入れはお勧めしない。アホな質問を受けて不快な
思いをした挙げ句、審査がウンと言いませんでした、とか何とか適当な
理由で逃げられる可能性が高い。公庫付きの物件を検討してみては?
あぼーん
>>2
ライターや漫画家の原稿料や印税は、
その他の事業所得ですよ。
確定申告の説明書には、原稿料は雑所得って書いてあるけど、
あれは、サラリーマンの副業としての原稿料の場合です。
銀行の人が不審がるのもわかる気がするけど、
でも、普通書き間違いだってわかるよねえ。
しかし、20年ずーっと雑所得にしてたんすか？
雑所得だと経費否認って聞いてたんですけど、そんなことないですか？
まあ、税務調査でも入らない限り、問題ないですけどねえ。
あと、頼んだ銀行は、メインで使っている口座のある銀行っすか？
メインで使ってるところで、定期的に入金があれば、
それなりに評価してくれると思うんだけど。
それと、いま家賃払ってますよね。
事務所分として、家賃を経費で落としているようなら、
その分を所得に上乗せできます。ってか、してくれました。
がんばりまっしょい。
３さん、５さん
ありがとうございます。いろいろと勉強になります。
＞事業所得
そうだったんですかーっ！？
初めから自力で確定申告していたので、雑所得とばかり思いこんでました。
でも税務調査入ったことがあるんですけど、その時指摘されなかったなぁ・・・
＞家賃
何回か他の金融機関にも、それ言ったことがあるんですが
数字上でしか判断しないとか言いくさって、考慮してもらえませんでした。
もっと頭金貯めて、公庫一本でローン組めるように頑張ってみます。
（しかし公庫はこの先どうなるんでしょうね・・・）
が、自分には有限会社の代表という肩書きがある。社員は実質的に俺1人
だけど。んで、3年間は会社からの役員報酬という形で自分に800万以上
払い続け（当然ながら高額な税金も）、公庫から借り入れられるだけの体裁
を整えた。頭金が1000万以上あったことも奏功したのか、審査は難なくパス。
会社の業績について質問されることも一切なかった。
ちわ。フリーライターですが、3300万円のローン問題なく組めましたよ。
奥さんがいて働いているなら、夫婦合算で600万の年収があれば
3500万円は楽勝と不動産屋が言ってました。
フリーランスは難しいのかと思っていましたが、仕入れや在庫のない
原稿料仕事は銀行に通しやすいそうです。
金融機関ですが、うちは建築条件付で不動産屋に任せてしまいました。
審査のぬるいところ、通しやすいところ、通すノウハウを不動産屋が
心得ているので、かえってその方が楽かも・・
おおっこんなｽﾚが！
年に１回のボーナス（還付金）をたくさん受け取るため、
限りなく赤字申告に近い漏れに住宅ローンを組む資格はﾅｼですか？
頭金無しでローンは組めるの？
>>6
ありゃ、税務署、なんにも言わなかったですか。
でも、所得隠ししてるわけじゃないし、問題ないっすもんねえ。
うちも最初は雑所得にしてたんだけど、
同業の知り合いに事業所得にしないとダメだよと教えてもらって直しました。
>>9
うちもソレやってんですけど、
たまたま儲かって、平均課税にしても税金いっぱい払った時期があり、
そのときにローン組みました。今なら通らなかっただろうな。
フリー稼業で家を買うなら、タイミングはすげー重要だと思います。
あと、頭金と買う物件の担保能力も重要。
>>11
やっぱり儲かった時にローン組まなきゃ通らないのね(´･ω･`)ｼｮﾎﾞｰﾝ
ま、あたりまえと言えばあたりまえですけれど。
しかし家に興味がなかったときほど忙しく、
家が欲しくなっている今になって暇とはこれいかに。
あーほんとタイミングだなー
今はタイミング(・A ・) ｲｸﾅｲ!
ガガーーン！
平均課税なんて知らなかった・・・
またひとつ勉強になりました。。。
ほんと何も知らなかったのね俺・・・
そうですね、タイミングですね。。。
ここ２，３年がいいタイミングだと思っています。
>>13
お、ご存知なかったですか。平均課税は便利ですよー。
自分は、ここ数年は平均課税にすると税金高くなるので使ってないですけど(泣
タイミングは重要ですけど、自分は金利のタイミングはいまいちでした。
ローン組んだあとから、いろいろ安く便利な住宅ローン商品が出てきて。
今の年収じゃ借り換えは無理だし。
でも、まあ、これはしょうがないことですけどね。
でも、これから家買うのかあ。
つらいことも多いですが、わくわくですよおー。
皆様、よい物件にめぐり合えますように。
ところで皆さんご結婚はされていますか？
かくいう私めは結婚3年目、先日父親になっちゃいました。
なので家が欲しくなったというわけで。
嫁さんを専従者にしているので、諸々ややこしくて仕方がないです。
税理士にいいなり（任せっきり）なのでこの始末なのですが、、、
自分の所得より嫁さんの専従者所得の方が多い罠
>>15
結婚してるよ。もうすぐ7年目に突入だ。子供も1人いる。
失礼だが、頭金はいくら用意したの? それによって審査の姿勢も変わって
くるだろうし…
＞嫁さんを専従者にしているので、諸々ややこしくて仕方がないです。
俺のところも似たようなもので、従業員ということにして給料を支払っている。
実体は炊事洗濯担当の専業主婦だが。あ、ゲラ読みは手伝ってもらうかな。
スター銀行のアホー
本当に信用ないのね、僕たちって（泣
だーるまさんがこーろんだ（ｗ
金かしてくれよー
セタガヤのマンソン〜
３０代前半でフリーになりました。
自分は４０台前半だけど６年ぐらい前に有限会社化して
一人だけの会社です。
２年まえに公庫でマンション買いましたが収入証明でもんだいなし。
でも４０歳ぐらいなら見せ金３００万で会社化したほうがなにかといいですよ。
自営業になるから経済活動をしている一員とみなされて（笑）
カードもすぐおりるし、ちょっとした銀行との付き合いでもまともな対応してもらえます。
会計士とか税理士みたいなものでしょうか。
オレの周りにも年収7〜800マンだが赤字申告している奴がゴロゴロいる。
でもローン組むのは皆あきらめてるよ。3のように法人化して最低3年は黒字申告
物件も8のように売るためなら書類偽造もいとわない不動産屋から買う。オレはこの
合わせ技で4500のローン組んだ（自殺行為？）。
大手デベの人気マンソンとかは、年収1000以下のフリーでローン組むのは無理（門前払い）。
共稼ぎにも金かしてくれよ〜（ｗ
ぎょえ〜。赤字申告か。そこまでは恐くてできなかったなぁ。
300万で申告してマツ。ムチャな経費計上で。それでも後から来る地方税、健康保険税痛いです。
おいらもフリーだけどかなりズサンな経理してるなあ。
でもさすがに赤字計上はしてない。
今年は粗利８００ﾏｿくらいかなあ。
まあせいぜいがんばってな、母ちゃんのスネ囓って（嘲笑
ある意味、フリーは社会的信用ゼロ、社会的恩恵もゼロなわけだから、
せいぜい赤字申告（脱税）して還付金を貯め込んで、全額キャッシュで
家を買うとか、ムチャも必要悪かと。ただ、全額キャッシュを貯められるほど
収入ある奴もいないわけだが。あ、オレは出版ね。
共稼ぎにも金かしてくれよ〜（ｗ
俺は法人化せずに２年間黒字申告してローン通した。
フリー仲間から「頑張って３年間我慢すれば借りられるよ」
とアドバイスされたが、ダメ元で申し込んだら内諾を得た。
審査が通ったのなら「次の確定申告は利益圧縮？」とセコイ
数字を申告したら、銀行から待ったがかかって……。
結局、修正申告させられるハメに陥った。
直近の申告収入は1100、1500、1200ﾏｿ（修正申告前は900ﾏｿ）。
経費はきっちり30％（そんなにかからないけど）。
俺の浅知恵の顛末でした。（w
みんなもがんがってね。
オレは有限にしてるけど、やっぱり「３年は黒字にしないと…」って言われた。
でも、結局要求されたのは、個人の課税証明だけだった。
6500万の物件で、頭金（諸経費別）3000万。借入（100%公庫35年）3500万。
頭金の比率が高いからかな？
ちなみに、ここ３年の年収（個人への役員報酬）は1200万円/年。
毎月の返済が11.5万くらいで、収入の11.5%と低いしで、
スカっとＯＫもらったよ。
おいらどう頑張っても赤字申告は無理だなｗ
今年は儲かってるし、あんまし金使ってないし。ちなみに小売。
結局現金で買ったよ、安いのを。。。。
次は、ここを担保にもう少しいい奴を買って、、、
で、繰り返していけばいつかは高い物件も（ｗ
○ルガ銀行はゆるゆるだよ。利率が高いから借りなかったけど（４％）
公庫なら、通す方法いくらでもあるじゃん。
おぉっー良スレage
ただ今審査中！
（読んでると心配になってきたが…）
>>33
そのやり方、おいらも気になります。
もうすぐローンの終わる投資用物件があるのですがこれを担保にしたりとか
次回の不動産ローンを組む時にうまく利用する事ができるんでしょうか？？
現在フリーで7年目、賃貸に住んでて年収は450万の設定にしてます。
ちなみに現在は頭金はほとんどないです(w
どなたか御指南よろしくお願いしますm(_ _)m
平均課税について質問です。
平均課税を選択して申告した場合、住民税や国保の保険料などにも
影響を与えるのでしょうか？
それとも住民税と国保の保険料は、単純に今まで通り所得金額で計算されるのですか？
あと、ローン審査の際の所得額が小さい数字になりやしませんか？
それは大丈夫なんですかねぇ
実際問題、健康体の自分としては所得税などよりも
保険料を限度額一杯支払うことの方が気持ち的に痛い・・・です。
年に一度も通院しない人の保険料下げるとか特典欲しいよね。（笑）
>>9
結婚してますよ。子供はいない。多分、作らない。
嫁さんはやっぱり専従にしてて、一緒に仕事してるよ。
>>38
住民税も平均課税だよ。
もちろん、
ローン審査のときに、所得額が小さい数字になるよ。
国保は、わかんないっす。
うちのほうでは同業者の協会みたいなのがあって、
そこの会員になると、収入に関係なく毎月一律1万円くらいになるのです。
年収800前後のフリーランスですが持ち家は完璧諦めてます。
ちょっと前の事ですが同業の年収2000万の知り合いが
4年さかのぼって申告を修正しローン通したらしい。
それから半年後その人連載打ちきりで次の連載も仕事も無しで
今、かなりやばいって話で…。
そういうのあるからローンは怖いなぁと。
>>34
え！◯ルガ銀行ってそんなに高いの！？
おいらノンバンク使ってるけど3.375％だよ。
>>40
連載一本で年収2000万ってどういう仕事？
でも、その人かなり無計画ですよ。
普通、打ち切りに備えて連載は複数取るように営業かけるものだし、
フリーでやっていれば、だいたい毎年これくらい稼げるっていう
最低ラインはわかるはず。
多分、家買わなくても、その人はパンクしたと思います。
>>42
漫画家です。その人過去８年くらいずっとその年収だったんですけど
いきなり打ちきり、次の雑誌決まってたんだけどネーム通らず飼い殺し。
連載複数は普通無理ですわ…。
自分も漫画家ですが、月刊誌５誌に描いています。
仕事の分量としては目一杯、他に依頼があっても断っているので
一本無くなっても次の仕事は楽にとれそうです。
ジャンル的にしょぼいマーケットなので年収２０００万なんて無理ですが
それでも自分なら８年２０００万もあったら、貯金してキャッシュで買えるような気もする・・・
連載一本で食ってるなら尚更、貯金に励むけどなぁ・・・
中古2000万の物件全額ローンかなり厳しい様子。広告に全額ローンでも買えるとありますが、落とし穴はどんなところでしょうか？
>>45
全額ローンといっても諸費用は別に必要だし
対象となるのは一定以上勤続中のリーマンや公務員じゃないの？
>>
んなこたない。物件価格2000マンを2200マンに書き換えた契約書を作ってローンを通す。
どこの不動産屋もやってるよ。ただ、どうしても売りつけたい物件に限る。
どうしても売りつけたい物件=不人気物件という落とし穴もあるが。
う〜ん、たとえ審査が通ったとしても不安定なフリーが
頭金0っていう事自体がどつぼの元と思うが。
自宅とは別に事務所用としてマンションを購入しようと思うのだけど
確定申告時ってどんな扱いになるの？
毎月のローンを家賃として計上できるのかな？
頭金もけっこう金額大きいし、
これって経費として認められるのかな（甘い？）
賃貸で事務所を借りても同じ位払うのだったら
買ってしまってもいいかなと思ったのだけど…
（ローン月額8.5万）
同じようなケースの人いる？
マンションの物件は2500万で自己資金500万
公庫＆銀行（すまいるぱっけーじ／セカンド扱い）35年ローン
ちなみに自宅もローン支払い中（残2000万）
両方あわせると借金4000万になってしまうので
チョト不安…
>>49
物件の代金は償却できますよ。
35年（だったかな）かけて償却するんで、
頭金は一括で経費計上はできません。
20万円以上のものを買ったときと一緒ですね。
ローン金利も経費計上できます。
でも、固定資産税＆都市計画税が住宅用の税率じゃなくなって、
高くなります。
住宅ローン減税も使えません。
しかし、住宅ローンとしてお金を借りるようですが、
100％事務所だと、住宅ローンって通ります？
住宅金融公庫は使えないと思います。
>49
個人で購入して、会社に貸したことにして処理してます。
会社で借りてる家賃は完全に経費です。
個人のほうでの家賃収入も、上手に申告すれば税金ほとんど
かかりません。
uso
>>50
固定資産の償却期間は50年だったはず。でも35年にせよ、50年にせよ。
償却期間が長すぎるため、税務上のメリットはまったくなし。対して
個人で買った場合には最大500万までのローン控除を受けることができ
るため、個人で買った方が得。個人で買って、事務所スペース分を形式
的に貸し付けるというふうにした方がいい。
>>42
この手の商売はピンキリだと思う。この前ＴＶを見ていたら、江川達也
の４億円の自宅が紹介され、曰く、漫画家になってから２０年の年収合
計は３０億と話していた。
>>42
月刊５誌って月産何ページですか。凄過ぎ、売れっ子だ。
自分の場合は月刊一本で年収８００万強。
頭金用に５年で１千万貯めたけど不動産屋に相談したら後５００万
貯めてから考えた方が楽だと思うと薦められて、今考え中。
>>54 >>55
なんか誤解されてるっぽいけど、44さんと俺は別人ですよ。
おれ、漫画家じゃないです。
なるほど、漫画家だと月に一本の連載で2000万稼げる人がいるわけねー。
以前、オフでエロ漫画家さんに会ったことがありますが、
その人も44さん同様、数本連載持ってるって言ってた。
一本だと、打ち切られたときに怖いって。
>>55
月刊５誌といっても、うち２誌は隔月だから月４本で
月産８０枚前後かな？？
以前はもっと暇なときでさえアシ使ってましたが
今はひとりで描いてるのでかなりきついです。
所謂昔ながらのエロ業界なのでまったく儲かりません。
今年の見込み年収は７００万くらい・・・キャリア２０年でこれだ（泣）
あぼーん
独立６年目、法人成りしてからは２年未満の自営業ですが、
我が家もローンでは苦労しました。
会社勤め時代から口座のある銀行に真っ先に断られ、
物件から５０ｍと離れていないメガバンクもＮＧ、
会社名義の口座を持っている銀行もＮＧ、
法人設立時に資本金を預かってもらった信組もＮＧ、
インターネット系の銀行も２件ＮＧ・・・
最後は、ダメもとで飛び込んだ某信金で５００マソ減額でＯＫ出ました。
足りない分を貸してくれる親が居なかったら、どうなっていた事やら。
審査では決算書類等の他に、独立後の「代表作」を提出するように言われました。
何をして収入を得ているか具体的に見せてくれという意味です。
それも、自分ではイケてると思われる派手な仕事は感触がイマイチで、
「こんなの恥ずかしい」って思うようなシブイ仕事が喜ばれたみたいです。
担当の人曰く「審査は年輩の人が多いので、若者を相手にした急成長企業より
年寄りでも知ってそうなクライアントが良い」んだそうです。
自分はＣＤジャケットとかデザインする仕事なんですが、
例えるなら「ａｖ●ｘとかの仕事より、コロ●ビアの演歌」がウケるらしい・・・
全ての金融機関に当てはまるとは限りませんが、ご参考まで。
確かにクリエイティブ系は信用がない。
広告や編集をやっているが、仕事を見せてもピンと
来ない。胡散臭い仕事と見られる。会社で上司に説明できない
からかなあ？空気みたいなこと説明しても。
プランナーとかもっと空気みたいじゃん。われわれは
広告や雑誌がカタチになっているんだから。
うちはいきなりアポなしで家にお偉いさんがやってきて
じっくりと家を見ていった。あれも審査？という感じで
嫌な感じだったな。まあ、通ったからいいけど。
審査って、年収で判断して後は仕事の内容とかですか？どんな調べ方をするのでしょうか？
>>61
担保がしっかりしているのは当然として、返済計画に無理がないか、収入は
安定しているか（サラリーマンの場合は勤務先の質）、といったことを判断する。
それから、保証会社（通常は融資を申し込んだ銀行の子会社）の審査もある
ので、そこが首を縦に振らないと金は貸せない。でも、この辺りは担当者の
力量でどうにかならないこともない。
難しいのは、担当者の上司（課長とか支店長）の先入観だな。俺の上司だった
人は、フリーランスや転職歴のある人には概して冷たかった（でも、金貸しの
基本ルールではある）。実際、結構名の知れたプロゴルファーの融資申込みを
断ったことがあるよ。直の上司が味方してくれる案件でないと、保証会社に
ゴリ押しするのは難しいからね。子会社といっても、銀行OBや出向者がほとんど
だったりするから、若造一人では太刀打ちできぬのだ。
「フリーは通勤しなくていいんだから、
家は伊豆とか軽井沢に欲しいよね。
そんで、都心部に1LDK位のちょっとした仕事ができて
打ち合わせ終わり用の泊まり部屋を兼ねたマンション。
週一くらいで東京に通うんだ」
って言ってるヤツ多くない？
かくいうオレもずっとそんなこと言ってた。
でも、結局都内に3LDKを買ってしまいました…
あぼーん
ホント少し脱線だけど広告や出版系なら
新幹線で１時間の軽井沢あたりに１５００万以内で
家買って、都心は都営でも言いぐらいだよ。
いまどきおしゃれなとこに手ごろなのかっても
発注元にねたまれて仕事減るのが関の山。
クルマでもたいした距離じゃないし、ネットもあるし。
西東京在住でで業界人気分って世の中でもないでしょ。
>>63
俺も以前は田舎に家を買おうと考えていたが、結局は東京近郊に家を買った。
田舎育ちなのに、長い間忘れてたんだ。田舎のイヤなところを。田舎は学校を
選べないし、少し変わったことをすると噂話のネタにされるし、とにかく世間が
狭いんだよな。自分の子供には「選択肢」を与えたいと思うよ。
>>66
ああ、確かに子供がいるとそういうことあるだろうな。
軽井沢も地元民と別荘人が仲悪いことを取材してたTVみたことあるし。
また脱線でした。６５でした。
＞６３
自分は海より山派なので、一時はそういう事も考えましたが、
軽井沢は「週１しか行けない別荘」になっちゃいそうでヤメました。ｗ
知人のｗｅｂ中心にやってるデザイナーは湘南に家を買ったけどね。
で、紙モノの方が多い漏れは結局都内に買っちゃいました。
入稿や色校正を宅急便って事は、全部を今より１日前倒しという事だし、
毎日のように打ち合わせもあるし・・・絶対無理との判断です。
>>68
確かに原稿は完全にメールでOKになったし、
資料は宅急便もOKの時代に、色校やカラーカンプなどは
取りに来いと言われる。宅急便のトラブルもまず
ない時代に。1日くらいどうでもいいスケジュールでも。
最近は会社立ち上げるのにかねかからないらしいから
フリーは有限立ち上げてがんがれ。
ほんと、おもしろいぐらい社会的地位が安定するから。
まんこなめてー
>>70
そうなんですか・・・。ウチも有限化を考えた事ありますが、一千万以上収入が
あるわけじゃなし、申告も煩雑になったうえに節税もしづらいような気がして
実行できずにいます。株式会社は今なら資本金１円からでもできると聞いていますが、
有限会社もそうなんですか？ 社会的地位って、具体的にどんな面で安定するのか
教えていただけますか。
>>37 暫く覗いていなかったからレス遅れてスンマソン。
私はフリー10年目ってとこです。
所得設定はむちゃくちゃ低くしてあるし、そもそも高くしてあっても
フリーには金貸してくれない事は、仲間からも聞いていましたから、
とにかく現金を溜めて一括で買いました。
不動産を担保にすれば、多少はお金を貸してくれます（結局銀行は
人物は全く信用しておらず、会社や不動産そのものしか信用しない、
という事になりますね）。
ですので、数年間現金を作りながら、それを頭金にして、買った物件を
担保に借りて、もう少しいい物件を購入、といった感じを繰り返す方法です。
ローン否決だってよ・・・(´･ω･`) ｼｮﾎﾞｰﾝ
法人化して10年、社員5名で決算書は問題無し。
ここ数年の報酬は年間1000万。延滞歴、事故歴無し。
3000万（地方っす）の物件に頭金800万
銀行曰く
「頭金1500万は必要。それで公庫で8割借りて（1200万）残り300万だったら
うちが貸しましょう。実は延滞債務者の9割方が”事業主”なんですよ。
会社が倒産したら、業者の支払に追われて、住宅ローン返済どころじゃなくなるでしょう。
これが、ここの社員さんだったら通ったんでしょうけどねぇ〜
痔業主さんは無理ですね〜。」
貯蓄に励んで中古物件あたりますですよ、ハイ。
フリーだと現金で翌月、会社だと手形って取引先もあるんだよな〜。
フリーの方が仕事の鬼みたいに思ってくれる客もあるから、簡単にはいかない。
会社にしても自分の名前をつかった社名かな。
カッコわるいけど。
>>74
気にするな。現金が一番さ！
>>73
ありがと！
やはり取りっぱぐれのないものしか信用されないわけですね。
私もしばらくは頭金貯金に精をだします。
私は土地家屋調査士という仕事をしていますが、最初っから諦めていました。
妻が安定した企業に勤めてくれているので、妻でローンを通しました。
自営業は社会的な信用度ってのは無いんだね・・・・・。
貸す方の気持ちもわからなくはないが。
あぼーん
>>74
その条件で公庫一本でも融資受けられないのですか？
自分も銀行は諦めて公庫一本で考えていたんですが
やはり現金で購入するしかないかなぁ・・・
せっかくここ２、３年確定申告まじめに数字作ってきたんだけど・・・
公庫ならまじめに申告すればＯＫ。でも物件側の条件あるからミニコとか、ボロ中古とか無理。
>>81
そうですよね（一安心）
公庫付きの新築考えているので頑張ります。
有限会社を経営しており、別荘を購入しようと思い、銀行に相談したところ融資できないと言われて
しまいました。
会社には一切債務はありませんし、個人的なローンは住宅ローンだけです。
当然ですが、一切延滞した事はありません。
会社の経営状態は、安定しており、父親から受け継いだ会社で設立３０年くらいです。
資本金４００万円、従業員５人の小さな会社です。
私の年収は１５００万円程度です。ただ今、住宅ローンは、月３０万円の返済です。
どうして、別荘を買うための融資を断られたのでしょうか。
想定もしていなく、とてもショックでした。
別荘の融資は、難しい事なのでしょうか。
スレ違いかもしれませんが、小さな会社なので、こちらのスレに書き込みました。
>>83
その銀行との取引歴は? 預金だけじゃダメだよ、継続的な融資取引（割引
含む）がなけりゃ意味がない。
住宅ローンはマスマーケットに売る商品だから、比較的「一見さん」に
甘いけど、別荘は普通の住宅ローンとは違う融資姿勢で臨むことが
普通だと思うよ。銀行によって違うかもしれないけど、ローン商品自体が
違うんじゃないかな。それに、別荘地は担保価値が低い（売るときには
二束三文で売らざるをえなくなることが多い）から、銀行としても
積極的にはなりにくいんだ。
長年の融資取引がある銀行、しかも顔見知りの担当者（テラーのお姉ちゃん
じゃダメだよ、外回りのお兄ちゃんじゃなきゃ）に子細を伝えて、頭金7割
用意するから残金をローンでお願いしたい、という条件だったら話に乗って
くる可能性もあるんじゃないかな。とにかく、住宅ローンと同じ感覚では
難しいよ。
>74 >80
うちは公庫1本にしました。
法人化して10年くらい、決算は収支トントン。
従業員は夫婦2人だけ、年間報酬は合わせて600弱。
3000万の物件で、1300頭金を用意して、残りを公庫で。
公庫からは、申請後3ヶ月音沙汰なく（単に、お役所仕事だからだと思いますが）
その後電話がかかってきて、どういう業種なのかとかいくつか質問され、
その1週間後にOKが出ました。
今、いわゆる「すまいるパッケージ」（公庫1000万+り○な1000万）で審査中。
物件2500万の新築マンションで
とりあえず頭500万は必要との事で、現在250入れて公庫+り○なで借り入れ審査中ですが
1ヵ月経ちますがまだ連絡ありません。（販売会社の推奨案です）
フリーになって3年半のデザイナーですが、（個人事業）3年の平均1600マソ
事務所用にと住宅ローンを組んだのですが
自宅もローン支払い中で残2000万ほどあるので
先日の公庫2.0％の時に、別扱いなので2.6％になると言われました。。
（セカンド枠のこと？だと思いますが。。。）
マンション業者の営業は多分大丈夫でしょうと言うのだけど
やっぱり無理なのかなぁ。このケースどう思います？
(と、いうか冷静に考えるとキャンセルしたくなってきたが。。。借金合計4000万。。)
ｳﾋｬﾋｬﾋｬ
>>88
公庫っていつまであるの？
今もあるのかもしれないけど・・・
何か月々積み立てるやつを始めてももう遅い？
>>88
自分に尋ねてどうするんだYO!
>>83
年収1500万で、月返済額30万＝年返済額360万というのは年収返済比率
が24％となり、銀行のマニュアルにある上限の30％に近い金額となり、
返済可能金額としては既に上限ぎりぎり。まともな銀行であれば、その
年収でその返済を続ける限り、追加融資を行うことはない。したがって
一見さんとかいう問題ではない。また、おそらく、83は取引銀行に相談
したのではないかと思う。
>>90
＞＞年収1500万で、月返済額30万＝年返済額360万というのは年収返済比率
＞＞が24％となり、銀行のマニュアルにある上限の30％に近い金額となり、
一般論だけど、取引履歴は重視するよ。軽視はしない。別荘という時点で腰も引けるし。
それに、客に期待を持たせてしまうと後々面倒だから、脈のありそうな案件でなければ
数字の話は避けるよ。返済比率云々はその後の話。90さんは現場の経験がないのかな?
ところで、「銀行のマニュアルにある上限の30％」ってどこの話? 業界汎用のマニュアル
なんてモノは存在しないぞ。ま、セオリーはどこも大差ないので、
＞＞返済可能金額としては既に上限ぎりぎり
については基本的に同意。
＞＞また、おそらく、83は取引銀行に相談したのではないかと思う。
かもね。 でも、83に書いてあることだけで判断するのが普通なんじゃない?
>>90-91
レスありがとうございます。
今回、融資をお願いしたのも、会社との取引もあり、会社の当座、定期がある銀行です。
今までに設備導入する時も融資をしてもらった事もあります。
又、現在の住宅ローンもその銀行から融資をしてもらいました。
個人的にも定期が多少あります。
今の住宅ローンの返済額が原因なのでしょうか。
ボーナスがないので(今まではありましたが、税理士のアドバイスで廃止)ので、
月々の返済額を増額しました。
又、会社が老朽化しているので、立て直しも考えているのですが、銀行からの融資
が受けられないのではないかと不安で仕方がありません。
>>92
あ、しっかり取引してるんじゃない。
それじゃあ、「月々の返済額が多い」ことと「所詮は遊びのための金」と判断されて
断られたんだよ。使途が普段住んでいる家のリフォーム代金だったりしたら、違う
結果もあったのだろうけどね。
＞＞又、会社が老朽化しているので、立て直しも考えているのですが、銀行からの融資
＞＞が受けられないのではないかと不安で仕方がありません。
こっちはそれほど心配しなくていいんじゃない? 債務者は会社になるわけだし。
俺も、担当している会社の社長個人のローンを断ったことがある。話を聞いた
時点で難しいとわかったから、多分ダメだと思いますよ、と念を押しておいたんだ。
社長も「いやあダメでしたか、ハッハ」なんて感じで、その後も変わらずお付き合いした。
あまり疑心暗鬼にならないほうがいいと思うぞ。
なんかこのスレ見てたら自信が無くなりました。
自分は出版で年収450万くらいです。
頭金300万で3000万くらいの新築を目論んでいたのですが。。。
それにほとんど赤字に近い申告か赤字申告だし。
世の中そんなに甘くはないですね。
家賃で12万支払ってるのでローンだと10万とかで少しは楽になるし
資産にもなるかなと思ったのですが。遠い夢になりそう。はぁ。
>>94
てゆーか、ちゃんと申告しろよ。
税金も払ってないのに社会的信用が得られるワケないだろ。
銀行から金を借りるって事はそういう事だ。
>>95
実際に赤字かそれに近い数字ですよ。
赤字じゃない場合はもちろん税金支払ってます。
人に払う費用がいろいろ多いもので。
アルバイトから始まって２０年、みなし法人が無くなったのを期に法人化
して１０年近くたつフリーランス。
公庫が無くなるのを期に2.0%で9月に申し込み、物件コミコミで5千5百万。
公庫2500の頭2500残は手持ち資金でやりくり、販売業者におまかせで
頼んだところ、自営業は難しいですよぉと言われ無理だったら銀行まわ
らなきゃいけないなと思ってたところ、何の話しも無くあっさり通過。
どうも公庫の場合は、私のような者は会社員としての計算をされるらしく、
不動産屋もそれがわかってなかったらしい。
嫁も役員にしてるので社員（雇用者）ゼロの零細企業なんて、自営業だ
と思い込んでいましたが、会社としての社会的地位はあったらしい（笑）
気になってるのは昨年の給料、昨年仕事が２本ほど切れたので赤字に
して、給料下げて税無状態にしてしまってる、家を買おうと思ってなかっ
ただけに無計画だったと反省はしてるが、土壇場になって公庫が降りな
いと言う事にならない事を祈っている毎日だったりする（鬱）
まあけっこう有名な会社が、赤字決算だったりするしな。
合法的な節税はしなければ・・・
>>97
>>74見よ
銀行曰く
「頭金1500万は必要。それで公庫で8割借りて（1200万）残り300万だったら
うちが貸しましょう。実は延滞債務者の9割方が”事業主”なんですよ。
会社が倒産したら、業者の支払に追われて、住宅ローン返済どころじゃなくなるでしょう。
これが、ここの社員さんだったら通ったんでしょうけどねぇ〜
痔業主さんは無理ですね〜。」
土壇場になって公庫が降りる、に５００プライムレート
>>96 実際に赤字かそれに近い数字ですよ。
実際に赤字ならよけいに融資はムリじゃん。返済が厳しいってわかってるのに。
銀行が自営業者に融資する時は「申告上はこんな収入ですが実はこんなに儲かって
ます」って証拠を提示された時です。
本当に赤字なんですなんて言ったら絶対に融資は通らないよ・・・
物件７２００万。頭金２０００万。
法人化もせず、完全にフリーで約１３年。
ローンは絶対無理だと思っていましたが、公庫、何の問題も
なく通りましたよ。銀行は厳しいようですが、公庫は、数字
しか見ないって言ってました。
97さん、もう、公庫は通ってるんですよね？ 融資の実行時
に、よほど状況が変わってない限り、大丈夫ですよ。
納税０円
国民年金免除
国保７割減額
本当の収入は１６００万
ローンを組むにはどうすればいいでしょう(実話）
>>102
氏ね
やっこさ投資用物件のローンが完済！
手持ちの貯金もカナーリ減ってしまったが月々安定して家賃収入が入るのは嬉しい。
気の早い話だけど、今度は居住用に都心の狭小ミニ戸建を狙ってます。
不動産屋に相談したら、３千万弱ぐらいなら融資が受けられそうだが
狭小地のミニ戸建だと銀行が担保として嫌がるのでさきの投資用物件と
共同担保にするのが良いでしょうという話になった。
>>99 >>101
レスありがと、公庫審査は通ってます、ただ実行時が３月でローン
開始が５月だとすると、今年度の税調が入るタイミングができてし
まうので、無税（給料ほとんどなし）状態が「よほど状況が」って言う
のにあたらないかと心配してます。
そうそう、公庫で法人か個人かって言うのは、借りられるどうのこう
のと言うよりも、限度額計算の方法が違うと言う事らしいです。
僕の場合は、最初は不動産屋に個人事業と試算されて金額減らさ
れそうになりましたが、給与計算だと何の問題も無くＯＫだったと言
う事らしいです。
頭金1700万で残り1300万ローンを組んでマンソンを購入。
自宅は賃貸で名目上は仕事場用。（ほぼ自宅化してますが）
30代後半、フリーデザイナーれす。
審査は前年度の年収（400万くらい）だったのに
前年の年収が多い（1500万）と公庫は審査が通らず銀行ローンに。
返済期間が15年と短いせいもあったかも。
審査の基準はフリーとして何年やってたかと、
ここ数年それなりの収入があったかとどうかだと言ってた。
旦那の収入はまったく聞かれなかったです。
なんとか40代前半でローンは終らせたい・・・。
１０年以上前弁護士入れて銀行などの債務５０％カットしてもらって、
その後自力で３５００万のマンション現金で買ったけど、このマンション
担保に投資用にマンションローン組めますか。年収の１倍程度のローン
を検討してるのですが。
>>107
全然懲りてないんでつね…
↑
サラリーマンには理解できないでしょ。七転び八起き。
いや。自営8年目。それなりに苦労してきたよ。
債務整理の過去があるにもかかわらず、分不相応な金額をまっとうな
金融機関から借りられると考えている107の神経は理解できないけど。
平成10年組の俺は15年度分の申告まで1％で
16年からは0.5％であってる？全部で15年間？
平成13年から10年になったんだよね？
あぼーん
あぼーん
あぼーん
あげあげ
しっかしみんな高い物件（特にマンソン）買ってるんだね。
法人設立３年目、社員は家族だけ、売り上げ７千万で脳内利益２千くらい。
ドンブリで正直分かんないけど申告は黒スレスレで僕の給料は月額３０万
の賞与無し。
住居は去年現金で千葉県内に買った公団中古の１，０００万の９０平米。
古いけど今カネ有れば仕事に投資したいしローンなんて全く考えられない。
だって半年後の収入、本当に分からないからね。
フリーかベンチャーか知らないけどリスクは仕事だけにして生活はマッタリ
しましょうよ。何か説教じみてスマソ、現在３５歳の３人家族でした。
で何故ここ見てるかって言うと中古の投資向けマンソン物色中。
１Ｋ〜２ＤＫで築１５年以内で表面１５％位で廻る候補幾つかあり。
だって俺らには年金もないしね。
＞117
国民年金基金をおすすめする。
みなさん、申告は青色ですか？
ローン通った方々で、白色でもOKだった方っていますか？
>>119
去年ローン組んだ。
今年も昨年同様、白でいくつもり。
もうすぐ旦那になる人がフリーランス（カメラマン系）。
34才だけど、サラリーマンやめて、今の仕事始めてまだ３年弱。
サラリーマン以外の人が住宅ローン組むのって大変なんだなあ・・・。
2000万くらいの中古マンションを考えていたんだけど、無理かな。
頭金は1000万、収入は去年480万、今年580万。。。
ちょっとショック。けど、きっと彼の方がショックかもな。
＞＞１１６
同意です
私も売上５０００万円の利益１０００万円の自営業者ですが
ローン組むのは怖いですわ
自宅は現金で競売で買いました
生活費年間３００万円位で
毎年７００万円弱貯金(財テク）していますが
ローンは怖いですわ
競売物件て自分で入札から手続きから全部やるの？
それともそういうの手がけてる不動産屋に頼むの？
>>123
競売は自分でやんなきゃダメです。それに素人では考えが及ばない様な
リスクもモノによってはあるので少しデンジャラスなのでお勧めできません。
ちなみに、そういうのを得意とする不動産屋もいるのですが、そういう業者は
競売で安く買って高く売るのが目的なので手続き代行をしてくれる所はあまり
ありません（絶対いないとは言いませんが）
ｾﾝﾂﾘｰ21が代行業やってるみたいね。大手だから安心？
>>119
うちは白の自営業、銀行系ローンは全滅。
返し終わっていても借金の経歴があるとダメと言われた。
頭金３００万で２０００万の物件、実際の年収は８００万ぐらい。
申告年収は４００万です。
>>121
私もフリーランスで申告年収300万円〜400万円で頭金1200万円。
これで2200万円の物件、糖蜜のローン通ったよ。
ちなみにローンの事前審査条件で「過去三期分の確定申告」というのがあったから、
それさえクリアしてれば審査には乗れるはず（通るかどうかは別だけど）。
あとは親身になってくれる不動産屋さんを見つければなお良し。がんがれ。
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>>127
どうもありがとう。ちょっと元気がでてきた。がんがるよ！
今彼が一生懸命青色申告の準備をしています。
去年は白だったけど、青の方がいいらしく（何がどういいのかは私にはわからない）、
必死こいてやっています。
過去３年分というのは、
2004年 青色、2003年 白色、2002年 途中までサラリーマン＋白色
でもいいのかなあ。それで不動産屋に聞いてみる。
もちろん通るかどうかは別だけどね（汗）。
>>127
どうもありがとう。ちょっと元気がでてきた。がんがるよ！
今彼が一生懸命青色申告の準備をしています。
去年は白だったけど、青の方がいいらしく（何がどういいのかは私にはわからない）、
必死こいてやっています。
過去３年分というのは、
2004年 青色、2003年 白色、2002年 途中までサラリーマン＋白色
でもいいのかなあ。それで不動産屋に聞いてみる。
もちろん通るかどうかは別だけどね（汗）。
ごめんなさい。２回書いちゃった。。。
ゆるす
自分は来年から青色に変更する予定。
今年で白色3年目だったけど青色の方が
控除問題や融資の信頼性も良いみたい。
一応、白色3年分の提出で
公庫と銀行のローンは通りました。
公庫OKの通知が来たときはかなりホッとしました。
みなさんも頑張ってください！
>>133
白は公庫にはマイナス要素にならないのかも。
数字しか見ないからかな。
自分の場合は、白でも青でも構わず、3年分の申告年収が基準を満たしてれば
それでいいよって感じで糖蜜で言われ、実際白で問題なく通りました
ここ3年の申告は1200〜1500万と割に一定してはいましたが
要は申告年収を低めに出してる人が実際はもっと多いと主張しても無理だけど
低めに申請しても基準を満たすくらいの人なら全然問題ないということかと
ぎんこによっても全然違うみたい
物件の担保価値がまあまあなら多少年収がどうであれ、フリーであれ問題
なさそうだけど。頭金の割合も重要だよね ３割あればだいたいＯＫじゃ
ないの
4600万の物件に800万の頭金、公庫2200万、銀行1600万でローンとおったよ。
ちなみに14年度が800万、13年度が500万、12年度が380万の年収で白色。
最初は、頭金は600万の予定だった。
公庫は何も問題なくスルー、銀行は、頭金200万増やせばおっけーよ、とのことで
頭金800万になった。自分的にはよくローンとおったなあと思った。
あ、でもかみさんの年収もあるから（こっちは会社勤めで350万）それも収入合算
したんだけど。
銀行はかみさんの収入は認めてくれんかった（まだ働いて1年足らずだったから）
公庫は認めてくれたらしい。
しっかし、これからが不安。かみさんの給料はすべて繰り上げ返済にまわす予定。
とりあえずは、銀行を7年以内に完済してやろうと思ってる。
さっき、さげるの忘れてた。スマソ。
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